La voz de los expertos: ¿Buscando tiempo de ocio? Estas son las mejores oportunidades para invertir en resorts.

por | Jun 21, 2019 | Expertos

Los resorts todo incluido como este en Mallorca, España, llaman cada vez más la atención de los inversores.

¿Quién puede operar mejor un resort y cómo hacerlo? Julie Rey-Gore, directora de contenido de Questex, responde estas preguntas difíciles y muestra las oportunidades de inversión

Los resorts están atrayendo cada vez más la atención de los inversores, pero tanto si se trata de un todo incluido, de estilo de vida o de lujo, los modelos de negocios varían tanto como las comodidades que se pueden ofrecer y los socios involucrados.

En el Foro Internacional de Inversión Hotelera (IHIF) en Berlín, una mesa redonda con representantes de 12.18. Investment Management GmbH, Apple Leisure Group, Arena Hospitality Group, Blau Hotels & Resorts, Horwath HTL y Marriott International analizaron lo que convierte a los resorts en una oportunidad compleja pero atractiva.

Modelos de negocio: ¿Qué es mejor para operar un hotel?

Cuando se trata de modelos de negocios para resorts, ¿Es cada proyecto único? Preguntó el moderador Philip Bacon, Director de planificación, desarrollo y valuaciones en Horwath HTL. Según Jörg Lindner, GM de 12.18, la respuesta es sí. Investment Management GmbH: «cada desarrollo es una nueva idea de negocio, y tienes que encontrar el modelo correcto para cada idea de negocio».

Más específicamente, depende de la ubicación del resort. Alemania, por ejemplo, favorece el modelo de arrendamiento a largo plazo, pero pueden surgir desafíos cuando los ciclos económicos evolucionan durante el tiempo del arrendamiento. En el Mediterráneo, el modelo de negocio óptimo se encuentra caso por caso, dijo Nikos Hadjos, Director de desarrollo de Grecia y Chipre para Marriott International: «En algunos casos, es mejor que el propietario administre la propiedad si puede, o podemos sugerir un operador de etiqueta blanca. En las ciudades, donde puedes tener operaciones durante todo el año, tienes que examinar un escenario de contrato de gestión».

La aparición de inversores institucionales en la región mediterránea está teniendo un impacto en los modelos de negocios, ya que favorecen a las empresas de gestión y los operadores de marca blanca aprobados por las marcas de hoteles. Sin embargo, Hadjos señaló que «la forma en que opera un hotel de temporada no es tan transparente como lo haría en el mundo de Europa occidental o en un mercado más desarrollado, y no sería adecuado para una empresa como la nuestra o Hilton o Accor si no pudimos hacerlo al pie de la letra. Las etiquetas blancas o los franquiciados podrían hacerlo de la manera que lo deseen, siempre y cuando mantengan los estándares mínimos de integridad».

Luka Cvitan, a cargo de Strategy, Capital Markets e IR de Arena Hospitality Group, agregó que la estacionalidad tiene un gran impacto en los modelos de negocios. En Croacia, donde Arena posee propiedades turísticas, la temporada dura dos meses, durante los cuales se genera el 80-85% de los negocios. Por eso es importante que la empresa también diversifique su portfolio en diferentes ciudades.

¿Es una buena idea el resort todo incluido?

El panel observó más de cerca el modelo todo incluido. Fernando Fernández, vicepresidente de desarrollo de Apple Leisure Group, compartió su experiencia de un operador de resorts con todo incluido y muy exclusivo con sede principalmente en México y el Caribe. La compañía ahora está trabajando en un proyecto en España, donde Fernández dijo que los “todo incluido” se están quedando detrás de sus compañeros caribeños. Según él, el todo incluido en Europa necesita deshacerse de una imagen negativa basada en propiedades con poca inversión: «vamos a presentar el todo incluido que tenemos en el Caribe en Mallorca, pero será un proceso . Los clientes europeos deben acostumbrarse al concepto como uno que le da la tranquilidad de disfrutar sus vacaciones».

Hadjos dijo que este es un producto que su compañía no vio tradicionalmente, pero que están buscando formas de encontrar más valor para los accionistas, clientes y empleados. «No me sorprendería si en el camino Marriott decidiera ingresar al mundo del todo incluido», admitió.

El éxito del todo incluido depende de su segmento. Arena tiene uno en Croacia, que está dirigido a los turistas británicos, cuyas necesidades son diferentes de otros mercados: «está funcionando bien» — dijo Cvitan—, «lo están llenando adecuadamente durante 4 o 5 meses al año. Es más predecible en términos de flujo de caja pero es menos rentable».

En cuanto a la rentabilidad, Fernández señaló que un resort con todo incluido debe asegurarse de que los huéspedes salgan de la propiedad (razón por la cual Apple Leisure Group tiene sociedades con empresas de turismo), para crear ingresos fuera del paquete, por ejemplo de servicios de spa de calidad.

El financiamiento

La subinversión es un problema continuo en los centros turísticos europeos, debido a la falta de apoyo de los bancos, según el panel. Lindner argumentó que los complejos turísticos sufren un problema de imagen con los banqueros, ya que los criterios de evaluación que utilizan para los hoteles no necesariamente aplican esta clase de activos.

En Grecia, la situación de financiación está relacionada con el problema de los préstamos improductivos. Hadjos dijo que los bancos griegos aprendieron su lección: «antes de la crisis, los bancos daban préstamos sin preguntar y ahora, con más de 8 mil millones de NPL en hoteles, se fueron para el otro lado».

Cvitan argumentó que algunos países entienden la importancia de financiar el sector de los resorts. En Croacia, por ejemplo, donde más del 20% del PIB proviene del turismo, es un sector muy importante para la economía y los bancos están dispuestos a apoyarlo. «Conocen el mercado y lo que necesitan es alguien que sepa manejar», dijo. Sin embargo, los nuevos desarrollos enfrentan el desafío adicional de los crecientes costos de construcción que, sumados a otros costos como la mano de obra, estuvieron dificultando los nuevos proyectos de desarrollo y remodelación.

El componente residencial en el desarrollo de un resort

El componente residencial es una parte importante del éxito potencial de un desarrollo de resort. Pablo Suárez, Director ejecutivo de Blau Hotels & Resorts, señaló que puede traer nuevos desarrolladores a los resorts: «estamos teniendo conversaciones con los desarrolladores residenciales que ven el resort como un complemento para ellos, por lo que es una buena oportunidad para los hoteleros» .

También puede ayudar a gestionar el problema de la estacionalidad. Lindner explicó: «vendemos apartamentos y cuando el cliente no lo usa, lo alquilamos y lo usamos como parte del hotel. Resuelve el problema de las zonas residenciales en las zonas turísticas cuando los propietarios lo usan sólo unas pocas semanas al año y están vacíos el resto del año».

sobre el autor

Julie Rey-Gore

Julie Rey-Gore

Directora de contenido, Questex

Con conocimiento en áreas tales como; inversión, transformación empresarial, tecnología, desarrollo socioeconómico y hospitalidad, Julie Rey-Gore trabaja como directora de contenido en Questex, con un enfoque especial en eventos de hospitalidad, creando una estrategia de portfolio para la producción de contenido y desarrollos para la hospitalidad de Questex en EMEA.

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