La voz de los expertos: COVID-19, una gran oportunidad para los aparthotels

por | 13 May 2020 | Expertos

Los aparthotels son bloques de apartamentos de sección completa que funcionan como hoteles de lujo con servicios. (Foto: Totalstay)

Los aparthotels en Sudáfrica podrían hacerse populares luego de la pandemia, no sólo para un viajero consciente del precio, sino también como un medio de mitigar el riesgo para un inversor/comprador de propiedades, escribe Natascha Conradie, Ejecutiva de Cuentas de Transform Marketing.

Con un bloqueo nacional para tratar de frenar la propagación del virus COVID-19, marzo de 2020 pasará a los libros de historia del turismo sudafricano como el mes en que la industria local se detuvo. Y con la agencia de calificación Moody’s que rebaja la calificación crediticia soberana del país a la categoría de mala, la ya débil economía agravó aún más las restricciones, tanto en los presupuestos de viajes corporativos como en el consumo de viajes internos.

«La preocupación de la industria en este momento es en qué etapa se reanudarán los viajes internacionales y bajo qué restricciones», afirma Wayne Troughton, director gerente de HTI Consulting, consultora de desarrollo para el sector hotelero en toda África y Medio Oriente. Plantea un posible plazo de entre uno y dos años para que la industria alcance los niveles anteriores a COVID-19. «Debido a que el virus impacta a casi todos los países del mundo, a diferentes niveles y en diferentes plazos, la pregunta es ¿esperarán los mercados y los países hasta que la amenaza del virus haya sido eliminada por completo? Esperamos que los viajes comiencen antes de este tiempo de manera controlada, con una rampa para que todos los mercados y países estén completamente operativos».

Los viajeros afectados por la pandemia, la cuarentena o el lento crecimiento económico querrán un precio más barato o un mayor valor añadido, comenta Troughton. «Cada vez nos resulta más claro que los productos de valor, especialmente en el sector del alojamiento, como los aparthotels u hoteles tradicionales que ofrecen muchas más comodidades además de su oferta básica por el precio de una habitación, estarán mejor situados para satisfacer las necesidades de estos viajeros».

El futuro son los aparthotels

Los «aparthotels» son bloques de apartamentos de sección completa que funcionan como hoteles de lujo con servicios, combinando las comodidades diarias del alojamiento hotelero tradicional con el espacio, la flexibilidad y la comodidad de los apartamentos amueblados.

Las cifras a finales de 2019 informaron que la ocupación de los hoteles de cinco estrellas, en los que están situados la mayoría de los operadores de aparthotels, como Totalstay, había aumentado un 4% con respecto al año anterior, mientras que la tasa diaria media (ADR, el promedio de alquiler de habitaciones realizado por día) había crecido un 2,6%. La ocupación del sector de cuatro estrellas, a pesar de la entrada de nuevos hoteles, también había aumentado, en un 1,6% y con un incremento del 2,2% en el ADR.

Lanzado en 2015, Totalstay, uno de los tres principales operadores sudafricanos de aparthotels, gestiona una colección de aparthotels de lujo cuidadosamente seleccionados. Rael Phillips, cofundador y director general de Totalstay, dice que la compañía disfrutó de un crecimiento exponencial durante los cinco años previos al cierre de COVID-19. «Grandes promotores inmobiliarios, como Berman Brothers, Elemental y S12J, gestores de fondos de 12Cape, nos encargaron que convirtamos las promociones existentes en aparthoteles o nos pidieron que les asesoremos en una propiedad construida a propósito que funcionará como un aparthotel».

Los aparthotels de la colección Totalstay incluyen el Latitude Aparthotel en Sea Point (32 apartamentos), Strand Beach en Sea Point (21 apartamentos), el The Verge Aparthotel en Sea Point (22 apartamentos) y el Urban Artisan Aparthotel en Woodstock (20 apartamentos). Estas propiedades incluyen una mezcla de apartamentos de uno, dos y tres dormitorios, que se adaptan a las necesidades de grupos de diferente tamaño. La empresa también gestiona selecciones más pequeñas de unidades en bloques existentes, que considera «suites de lujo”, así como una colección a medida de villas vacacionales de lujo, de hasta siete habitaciones. Sus propiedades están situadas en el CBD de Ciudad del Cabo y sus alrededores y en la costa atlántica, y tiene planes de ampliar la colección a otras zonas del país en un futuro próximo.

Operada bajo un acuerdo de gestión con el propietario o el promotor, Totalstay ofrece un servicio completo de llave en mano que incluye la comercialización, las reservas, la gestión de los ingresos, la dotación de personal in situ, la limpieza y los servicios de lavandería. Todas las propiedades de Totalstay ofrecen conserjería las 24 horas del día, cocinas completas, WIFI gratuito y servicios de calidad hotelera. En algunos casos, dependiendo de las instalaciones de la propiedad, Totalstay también ofrece alimentos y bebidas y servicio de habitaciones en el lugar. En algunas propiedades hay gimnasios y/o piscinas.

La ocupación media durante el verano en Latitude y Strand Beach, en Sea Point, fue de más del 80%, y más del 50% de los huéspedes procedían de Sudáfrica, seguidos de una mezcla de comercio internacional de Australia, los Estados Unidos y el Reino Unido. Este año hasta finales de febrero, la mayoría de los huéspedes todavía venían del mercado local, con un 55% para Sudáfrica, seguido por el Reino Unido y otros países de Europa Occidental. «Las cifras indican claramente que la oferta de aparthotels es sumamente popular entre los sudafricanos, viajeros nacionales que no tienen los medios económicos para permitirse opciones más caras o que simplemente exigen más valor por su gasto», comenta Phillips.

La oportunidad para inversores hoteleros

Sin embargo, Troughton cree que los sudafricanos desconocen en gran medida el atractivo de la opción de los aparthoteles, en parte porque este tipo de oferta de alojamiento se gestionó anteriormente de forma ad hoc. «Pero ahora tenemos una nueva oferta gestionada profesionalmente y centrada en la marca, la calidad y el valor, que está empezando a marcar la diferencia, y con ello aumentará la conciencia», afirma.

Troughton cree que la forma en que el COVID-19 limita el gasto en viajes presentará nuevas y emocionantes oportunidades. «Para los inversores hoteleros, presenta una oportunidad para posibles conversiones en otros activos inmobiliarios como los aparthoteles. La ventaja de los aparthoteles es que representan una estrategia de salida rápida y más reacia al riesgo que los hoteles convencionales, ya que pueden venderse fácilmente por secciones como microapartamentos o apartamentos de convivencia».

Phillips cita como ejemplo de las oportunidades de inversión que ofrecen los planes de aparthoteles o suites de lujo, las suites de lujo Elements, 12 lujosos apartamentos de dos dormitorios frente al mar en Upper Sea Point. Totalstay comenzó a operarlo en 2018, y los inversores inmobiliarios se interesaron casi inmediatamente, comprando el desarrollo y luego arrendando sus apartamentos a Totalstay como parte de la piscina. «Una vez que tuvimos las cifras que sugerían la demanda de este tipo de alojamiento, los inversores inmobiliarios vieron el rendimiento y las ganancias, y fue entonces algo obvio para ellos», comenta Phillips.

Simon Bridges, promotor y director de Elemental, añade: «Como promotor, uno está expuesto al riesgo de tener acciones no vendidas, por lo que amueblar unidades no vendidas y traer a un operador de apartahotel nos ayudó a mitigar este riesgo generando ingresos por alquiler». Alcanzamos el 45% de nuestro objetivo de ventas de títulos de sección después de que el desarrollo comenzara a funcionar como un aparthotel. Fue y es una de nuestras herramientas de marketing más fuertes».

Bridges cita una atracción adicional y uno que todos los sudafricanos pueden esperar cuando se levante el bloqueo de COVID-19. «Operar el edificio como un aparthotel le dio vida, con huéspedes, sucesos y tráfico peatonal moviéndose a diario. Esto se sumó a la comercialización y el atractivo del edificio, que se convirtió en el factor sorpresa cuando los compradores interesados estaban allí, viendo las cosas por sí mismos».

Natascha Conradie
Natascha Conradie

Ejecutiva de Cuentas, Transform Marketing

Natascha es una contadora entrenada, agente de reclutamiento y gerente de hospitalidad, que cumple el papel de ejecutiva de cuentas en Transform Marketing.

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